Liền kề vạn liên Lotus Residence Hạ Long

2015 là năm của thị trường khu công nghiệp phía Nam

Ngày đăng: 23/01/2015 -
Lượt xem:896
Trong cuộc trao đổi mới đây, ông Timothy Horton, Tổng giám đốc công ty Cushman & Wakefield (công ty chuyên nghiên cứu về thị trường BĐS Việt Nam), cho biết hiện có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã ngỏ ý nhờ công ty ông tìm nguồn đất Khu công nghiệp (KCN) để đặt dự án. Cũng theo ông, năm 2015 sẽ là năm phát triển của thị trường BĐS KCN phía nam.

Theo ông hiện nay thị trường BĐS KCN  phía Bắc và phía Nam xét về sự phát triển thì tương quan như thế nào? Thị trường nào sẽ thu hút được đầu tư nước ngoài nhiều hơn?

 

Ông Timothy Horton: Theo nghiên cứu từ tôi thì những năm 2004 – 2005 thị trường KCN nghiêng về các khu công nghiệp phía Nam, tuy nhiên từ năm 2009 trở lại thì thị trường Khu công nghiệp phía Bắc lại phát triển hơn với những nhà máy, xí nghiệp có diện tích lớn nhất nước.

Hiện nay thì tôi thấy tương quan phát triển giữa hai khu vực khá đồng đều, mỗi một khu vực có một lợi thế nhất định để thu hút các nhà đầu tư từ các lĩnh vực khác nhau.

Thị trường Khu công nghiệp phía Bắc thường thu hút ngành nghề điện tử, kho lạnh, logistic…trong khi phía Nam thì thu hút các ngành nghề dệt may, da giày, thủy hải sản…

Đặc biệt tôi thấy xu hướng các chủ đầu tư mở rộng và phát triển nhà máy, xí nghiệp tại phía Nam ngày càng nhiều, hy vọng rằng đây là sự phát triển bền vững chứ không phải phát triển ào ạt dẫn đến sự mất cân bằng.

Trước những chính sách mới ban hành của Thủ Tướng Chính phủ về chính sách quy hoạch cho các khu công nghiệp, ông đánh giá thế nào về thị trường BĐS tại các khu công nghiệp trong năm 2015?

Theo tôi thấy, hai bộ luật mới về bất động sản cộng với chính sách quy hoạch các khu công nghiệp mới ban hành đã thu hút sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào phân khúc khu công nghiệp. Cushman & Wakefield cũng nhận được nhiều đơn đặt hàng tìm diện tích khu công nghiệp lớn cho khách là các công ty, tập đoàn nước ngoài, thêm nữa là sự mở rộng của các Công ty, tập đoàn điện tử tại Việt Nam.

Các yếu tố trên sẽ khiến cho thị trường này phát triển, kéo theo nhu cầu về các phân khúc khác như văn phòng, bán lẻ và căn hộ. Năm 2015 tôi sẽ dành rất nhiều thời gian và năng lượng cho thị trường Bắc Ninh, Bình Dương và Đồng Nai.

Vậy theo ông, những khó khăn nào mà BĐS KCN đang phải đối mặt và giải pháp tháo gỡ các vấn đề này là gì?

Với tôi, các vấn đề khó khăn hiện nay khiến các nhà đầu tư đang e ngại đó là: Theo Luật đất đai 2003, các Doanh nghiệp (DN) trong khu công nghiệp (KCN) khi trả tiền một lần cho đơn vị kinh doanh hạ tầng được thế chấp sổ đỏ đất để vay vốn tại các ngân hàng.

 

Tuy nhiên, với Luật Đất đai sửa đổi 2013 có hiệu lực thi hành từ 1/7/2014, quy định mới đã làm nhiều Doanh nghiệp không thể thế chấp sổ đỏ để vay vốn nếu chủ đầu tư KCN chưa nộp một lần số tiền đã thu của các DN thuê đất cho Nhà nước. Hiện có rất nhiều DN ở các KCN gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay do chính sách thay đổi.

Điều này đang gây bức xúc cho các DN cũng như các đơn vị kinh doanh hạ tầng. Chính sách đất đai thay đổi đã làm ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu tư của đơn vị hạ tầng vào khu công nghiệp. Tôi nghĩ rằng, khi các nhà đầu tư thứ cấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước thì họ phải được đảm bảo về mọi quyền lợi. Việc nộp tiền thuê đất một lần hay hàng năm là việc giữa Công ty hạ tầng và Nhà nước chứ không liên quan trực tiếp đến nhà đầu tư thứ cấp.

Do đó, tôi cho rằng chính sách mới quy định như vậy là chưa hợp lý, không đảm bảo được mục tiêu cải cách thủ tục hành chính ngày càng thuận lợi hơn mà còn gây ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư.

Như vậy, có thể hiểu chỉ khi DN hạ tầng đóng tiền thuê đất một lần thì các nhà đầu tư thứ cấp mới được thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất một lần và được cấp sổ đỏ, đồng thời khó khăn của các nhà đầu tư thứ cấp khi thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng mới được hóa giải.
Tuy nhiên, việc đóng tiền một lần đối với đa số chủ đầu tư hiện nay là rất khó, thậm chí là áp lực quá lớn. Trong thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn ổn định nên đã trả tiền thuê đất một lần, trong khi Công ty hạ tầng vẫn nộp phí cho nhà nước theo dạng hàng năm và nhiều nhà đầu tư đã dùng số tiền này để hoàn thiện hạ tầng KCN.

Mặt khác, hiện nay nếu nhà đầu tư thứ cấp không có khả năng đóng tiền thuê đất một lần thì các Công ty hạ tầng đâu có tiền để nộp? Do đó, chính sách thay đổi nhưng không có lộ trình cụ thể mà đột ngột yêu cầu chủ đầu tư hạ tầng đóng tiền một lần ngay là không dễ.

Theo tôi, Quy định của Luật đất đai 2013 chỉ hợp lý khi áp dụng đối với các dự án triển khai sau ngày 1/7/2014. Với những dự án đã diễn ra trước ngày 1/7/2014 mà áp dụng luật cũ thì không đảm bảo môi trường đầu tư công bằng, thuận lợi cho nhà đầu tư.
Thứ hai là mức phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng đang là vấn đề khiến các chủ đầu tư đứng ngồi không yên bởi vì nộp tiền sử dụng đất đang là vấn đế lớn đối với doanh nghiệp.

Cụ thể là khung giá đất mới cao hơn gấp 2- 3 lần khung giá đất áp dụng từ năm 2009 đến nay. Cho dù không áp dụng khung giá này để tính tiền sử dụng đất mà chỉ để tính thuế, phí, xử phạt vi phạm đất đai…nhưng các chủ đầu tư, Doanh nghiệp lo ngại điều này sẽ ảnh hưởng gián tiếp đến Doanh nghiệp, khiến Doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn hơn.

Theo ông thì bất động sản Công nghiệp sẽ phát triển nhất trong quý nào của năm?

Tôi thấy rằng nó sẽ phát triển đều trong các quý chứ không phát triển mạnh nhất trong quý nào đặc biệt vì sẽ có nhiều “người mới” xuất hiện trên thị trường trong suốt năm, họ mở rộng nhà máy tại nhiều khu vực trong cả nước với sự đi cùng của nhiều đơn vị đầu tư “vệ tinh”.
Cám ơn ông vì cuộc trao đổi trên!
Tin liên quan
6 câu vọng cổ của môi giới nhà đất

6 câu vọng cổ của môi giới nhà đất

23/01/2015

Nếu bạn thử gặp vài nhà môi giới, rất có khả năng bạn sẽ đều gặp được những ngôi nhà được họ cho là đang được bán lỗ, nhằm kích thích người mua tận dụng cơ hội.
Bất động sản Hà Nội 2015: Cẩn trọng với đầu cơ

Bất động sản Hà Nội 2015: Cẩn trọng với đầu cơ

23/01/2015

Theo Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội kỳ vọng sẽ tăng trưởng trong năm 2015, tuy nhiên vẫn có thể chịu ảnh hưởng tiêu cực do hoạt động đầu cơ tăng mạnh.
Phân tích cơ hội đầu tư dự án Sun Group Địa Trung Hải tại Phú Quốc

Phân tích cơ hội đầu tư dự án Sun Group Địa Trung Hải tại Phú Quốc

29/12/2017

Với chiến lược quy hoạch tổng thể đầy chắc chắn, tập đoàn Sun Group đang từng bước lấn sân phủ rộng thương hiệu của mình tại đảo Ngọc Phú Quốc. Dự án Sun Group Địa Trung Hải là dấu mốc thứ...
Vị trí đắc địa, điểm nhấn không thể bỏ qua tại Premier Village Kem Beach Resort

Vị trí đắc địa, điểm nhấn không thể bỏ qua tại Premier Village Kem Beach Resort

08/05/2017

Đối với những sản phẩm bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng điều quan trọng nhất luôn được nhắc tới trước tiên chính là vị trí, vị trí và vị trí.